Steuern – Liegenschaft

B. Gesetzliche Grundlagen

I. Steuerharmonisierungsgesetz

1.  „Art. 9

¹ Von den gesamten steuerbaren Einkünften werden die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendung und die allgemeinen Abzüge abgerechnet. …

² …

³ Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Zudem können die Kantone Abzüge für Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege vorsehen. Bei den drei letztgenannten Abzügen gilt folgende Regelung:

a. Bei den Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bestimmt das Eidgenössische Finanzdepartement in Zusammenarbeit mit den Kantonen, wie weit sie den Unterhaltskosten gleichgestellt werden können.

b. Die nicht durch Subventionen gedeckten Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten sind abziehbar, sofern der Steuerpflichtige solche Massnahmen aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat.

⁴ …“

II. Direkte Bundessteuer

1. „Art. 32

¹ …

² Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Das Eidgenössische Finanzdepartement bestimmt, wieweit Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, den Unterhaltskosten gleichgestellt werden können.

³ Abziehbar sind ferner die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, die der Steuerpflichtige aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind.

⁴ Der Steuerpflichtige kann für Grundstücke des Privatvermögens anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Der Bundesrat regelt diesen Pauschalabzug.“

1. Ҥ 30

¹ …

² Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abzugsfähig sind.

³ Die den Erträgen aus Liegenschaften gegenüberstehenden Baurechtszinsen können abgezogen werden.

⁴ Abzugsfähig sind ferner die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, die der Steuerpflichtige aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind.

⁵ Der Steuerpflichtige kann für Liegenschaften des Privatvermögens anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Die Finanzdirektion regelt diesen Pauschalabzug.“

C. Verordnungen und Dienstanweisungen

I. Direkte Bundessteuer

1. Verordnung des Bundesrates über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (SR 642.116)
2. Verordnung des Eidgenössischen Finanzdepartements über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien
   (SR 642.116.1)
3. Verordnung der Eidgenössischen Steuerverwaltung über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer
   (SR 642.116.2)

II. Staats- und Gemeindesteuern

1. Verfügung über die Pauschalierung der Liegenschaftenunterhaltskosten
   (ZStB I 18/800)

11 Merkblatt über die steuerliche Behandlung von Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bei Liegenschaften des Privatvermögens
(ZStB I 18/851)

D. Unterhaltskosten

I. Reparaturen und Renovationen (Unterhaltskosten i.e.S.)

1. Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen

12 Werterhaltende Aufwendungen sind abzugsfähig, nicht jedoch wertvermehrende Aufwendungen.

2. Werterhaltende Aufwendungen

13 Aufwendungen für den Liegenschaftenunterhalt sind abzugsfähig, wenn sie der Erhaltung der bisherigen Werte dienen. Dabei bleibt eine Liegenschaft in ihrer Gestaltung und Zweckbestimmung unverändert. Abzugsfähige Unterhaltsaufwendungen weisen die Eigenschaft auf, dass sie nach gewissen Zeitabständen erneut zu tätigen sind.

3. Wertvermehrende Aufwendungen

14 Aufwendungen, die zu einer dauernden Wertvermehrung der Liegenschaft führen, stellen keine Unterhaltskosten dar und können demnach bei der Einkommenssteuer nicht in Abzug gebracht werden. Solche wertvermehrenden Aufwendungen sind aber bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar.

15 Wertvermehrende Aufwendungen sind solche, welche die Liegenschaft dauernd in einen besseren Zustand versetzen, d.h. die Liegenschaft in den Standard einer besser ausgestatteten, wertvolleren Liegenschaft aufrücken lassen. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Wert der Liegenschaft insgesamt, sondern derjenige der jeweils ersetzten Installation.

4. Gemischte Aufwendungen

16 Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil, so wird der werterhaltende Anteil zum Abzug zugelassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist.

17 Bei Umbauten bestehender Gebäude bedarf die Abgrenzung von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen genauer Angaben über die ausgeführten Arbeiten und den Zustand sowie die Ausrüstung des Objekts vor und nach dem Umbau.

18 Für die schätzungsweise Aufteilung von gemischten Aufwendungen kann auf den Abgrenzungskatalog (RZ 49) verwiesen werden.

II. Betriebskosten einschliesslich Versicherungsprämien

19 Betriebskosten sind Aufwendungen, die mit dem Besitz einer Liegenschaft wirtschaftlich oder rechtlich verknüpft sind.

20 Folgende Kosten können sowohl bei vermieteten wie auch bei selbstgenutzten Liegenschaften in Abzug gebracht werden:

• jährliche Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden (Brand, Wasser und Glas) und Haftpflicht (Gebäude);
• Beiträge für den Strassenunterhalt, Strassenbeleuchtung und –reinigung und Dolenreinigung;
• Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds (Art. 712 Abs. 1 ZGB) von Stockwerkeigentümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;
• Ausgaben für nachträglich erstellte Luftschutzbauten sowie für die Beschaffung von obligatorischen Einrichtungen, soweit diese Kosten vom Eigentümer der Liegenschaft getragen werden müssen;
• Ausgaben für bauliche Massnahmen, welche auf behördliche Auflage hin vorgenommen werden, sofern die behördliche Anordnung auf eine Änderung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zurückzuführen ist und aus der auferlegten baulichen Vorkehr keine Wertvermehrung resultiert;
• den Erträgen aus Liegenschaften gegenüberstehende Baurechtszinsen.

21 Bei vermieteten Liegenschaften können im Weiteren die folgenden Kosten geltend gemacht werden:

• Mit dem Grundbesitz verbundene jährliche Abgaben: Grundgebühren für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung, Kehricht und Feuerschau, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom Eigentümer getragen werden;
• Verbrauchskosten, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom Eigentümer getragen werden;
• Kosten für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen und Prozesse mit Mietern;
• Ausgaben für Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen, Treppenhaus, Kellerräumen und Estrich in Miethäusern, soweit diese Kosten vom Hauseigentümer bestritten werden.

22 Nicht abzugsberechtigt sind hingegen sowohl bei vermieteten wie bei selbstgenutzten Liegenschaften:

• Grundeigentümerbeiträge, wie Strassen-, Trottoir-, Dolen-, Werkleitungs-, Perimeterbeiträge und Kanalisationsanschlussgebühren;
• Quartierplan- und Vermessungskosten, Güterzusammenlegungs- und Meliorationskosten;
• mit dem Erwerb von Liegenschaften verbundene Abgaben und übrige Kosten, wie Handänderungsgebühren, Handänderungssteuern, Insertionskosten, Mäklerprovisionen, an Stelle des Veräusserers übernommene Grundstückgewinnsteuern.

23 Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind die folgenden Kosten nicht abzugsberechtigt:

• Lebenshaltungskosten, wie Kosten für das Telefonabonnement und Konzessionsgebühren für Radio und Fernsehen;
• Verbrauchskosten (inkl. Grundgebühr) für Strom, Gas, Heizöl, Kehricht, Wasser und Abwasser (BGr vom 15. Juli 2005, STE 2006 B 25.6 Nr. 53).

III. Kosten der Verwaltung durch Dritte

24 Kosten der Verwaltung durch Dritte sind abzugsfähig. Als Verwaltungskosten qualifizieren sämtliche Ausgaben, die mit der allgemeinen Verwaltung einer Liegenschaft zusammenhängen, insbesondere Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen und Entschädigung an Liegenschaftsverwaltungen.

25 Prozesskosten, die dem Steuerpflichtigen im Zusammenhang mit einem Grundstück erwachsen sind, sind ebenfalls abzugsfähig, sofern diese Kosten der Erhaltung des bisherigen Rechtszustandes gedient haben und verhältnismässig sind.

26 Nicht als Verwaltungskosten in Abzug gebracht werden können eigene Arbeiten (sog. Eigenleistungen) eines Hauseigentümers.

IV. Diverse Detailfragen

1. Gartenunterhaltskosten

27 Gewöhnliche Gartenunterhaltskosten sind grundsätzlich abzugsfähig. Davon ausgenommen sind die Neuanlage eines Gartens sowie Aufwendungen, die den normalen Gartenunterhalt übersteigen (Liebhaberei).

2. Kosten der Erstellung eines Wintergartens

28 Die Kosten für die Erstellung eines Wintergartens sind nicht abzugsfähig, sie gelten auch nicht als Massnahme des Energiesparens.

3. Kosten des Unterhaltes eines Schwimmbades

29 Liegenschaftsunterhaltskosten müssen als Gewinnungskosten immer mit einem steuerbaren Ertrag im Zusammenhang stehen. Daher sind Kosten für den baulichen und technischen Unterhalt eines Schwimmbades nur insoweit abzugsfähig, als das Schwimmbad bei der Festlegung des Eigenmietwertes berücksichtigt wurde.

4. Eigenleistungen

30 Eigenleistungen eines Unselbständigerwerbenden an einer sich in seinem Besitz befindlichen Liegenschaft stellen kein Einkommen dar. Daher können Eigenleistungen auch nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten in Abzug gebracht werden.

E. Auslagen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen

31 Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, stellen abzugsfähige Aufwendungen dar. Diese Aufwendungen umfassen Massnahmen, die zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien beitragen. Aufwendungen für energiesparende Massnahmen können lediglich bei In-vestitionen in bestehende Gebäude in Abzug gebracht werden. Energiesparende Massnahmen, die anlässlich der Erstellung von Neubauten vorgenommen werden, sind steuerlich nicht abzugsfähig.

32 Bei Aufwendungen für Massnahmen des Energiesparens und des Umweltschutzes findet keine Unterscheidung in werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen statt. Diese Massnahmen können demnach auch wertvermehrenden Charakter haben. Im nachstehenden Abgrenzungskatalog (RZ 49) sind die unter diese Rubrik fallenden Abzüge mit „E“ gekennzeichnet.

33 Kosten für Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien sind nur abzugsfähig, soweit sie nicht durch Subventionen gedeckt sind.

34 Wird anstelle der tatsächlichen werterhaltenden Aufwendungen der Pauschalabzug geltend gemacht, kann kein weiterer Abzug für Aufwendungen für Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien vorgenommen werden.

35 Für weitere Informationen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit der Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien kann auf folgende Erlasse verwiesen werden:

• Verordnung des Eidgenössischen Finanzdepartements über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien (SR 642.116.1);
• Verordnung des Bundesrates über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (SR 642.116);
• Merkblatt über steuerliche Behandlung von Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bei Liegenschaften des Privatvermögens (ZStB I 18/851).

F. Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten

36 Die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten sind abzugsfähig, sofern die Arbeiten aufgrund einer gesetzlichen Vorschrift, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei den Massnahmen der Denkmalpflege um werterhaltende oder wertvermehrende Aufwendungen handelt.

37 Kosten für Massnahmen der Denkmalpflege sind lediglich abzugsfähig, soweit sie nicht durch Subventionen gedeckt sind.

G. Abzugsberechtigte Person

38 Der Abzug der Unterhaltskosten steht dem Eigentümer des Grundstücks zu. Der Nutzniesser, Wohnberechtigte oder in ähnlicher Weise Berechtigte kann die Unterhaltskosten geltend machen, sofern er den Nutzen zu versteuern hat und ihm der Unterhalt des Grundstücks überbunden ist.

H. Zeitpunkt des Abzugs

39 Bei Liegenschaften im Privatvermögen hat der Abzug entweder im Zeitpunkt der Fälligkeit oder im Zeitpunkt der Zahlung der Schuld zu erfolgen. An der einmal getroffenen Wahl ist festzuhalten.

40 Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen ist die aufgrund der Buchführungs- bzw. Aufzeichnungsvorschriften erforderliche Methode (Soll- resp. Ist-Methode) anzuwenden.

I. Pauschalabzug

41 Bei Liegenschaften des Privatvermögens, die überwiegend privat genutzt werden, kann anstelle des Abzuges der effektiven Kosten der Pauschalabzug geltend gemacht werden. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen oder bei Liegenschaften im Privatvermögen, die von Dritten überwiegend geschäftlich genutzt werden, sind nur die effektiven Kosten zum Abzug zugelassen. Die Abgrenzung dieser Liegenschaften erfolgt anhand des Verhältnisses der Mieteinnahmen (inkl. Eigenmietwert). Machen die geschäftlichen Mieteinnahmen mehr als 50 Prozent der gesamten Mieteinnahmen aus, liegt eine geschäftliche Nutzung vor. Hingegen wird eine Liegenschaft privat genutzt, wenn mehr als 50 Prozent der gesamten Mieteinnahmen aus Wohnzweck entstammt.

42 Der Pauschalabzug wird von der Finanzdirektion geregelt und dient der Vereinfachung des Einschätzungsverfahrens.

43 Mit dem Pauschalabzug sind sämtliche ordentlichen Kosten (Unterhaltskosten, Versicherungsprämien, Drittverwaltungskosten, Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen) abgedeckt. Da sowohl Aufwendungen für Massnahmen der Denkmalpflege wie auch die Baurechtszinsen ausserordentliche Kosten sind, können diese Aufwendungen kumuliert mit dem Pauschalabzug, in ihrer effektiv angefallenen Höhe in Abzug gebracht werden.

44 Beim Pauschalabzug für die Unterhaltskosten einer Liegenschaft handelt es sich um eine Wechselpauschale. Der Steuerpflichtige kann somit für jede Steuerperiode und für jede sich in seinem Besitze befindliche privat genutzte Liegenschaft entscheiden, ob er als Liegenschaftenunterhalt die effektiven Aufwendungen oder den Pauschalabzug geltend machen will.

45 Der Pauschalabzug beträgt 20 Prozent des jährlichen Bruttomietertrages bzw. Eigenmietwertes. Der Bruttoertrag umfasst sämtliche mit der jeweiligen Liegenschaft erzielten Erträge (Miet- / Pachteinnahmen / Eigenmietwert). Wird ein Einschlag für Unternutzung geltend gemacht, ist der Pauschalabzug vom Eigenmietwert nach Abzug des Einschlages zu berechnen. Steht dem Steuerpflichtigen gemäss der „Weisung der Finanzdirektion betreffend Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen“ ein Einschlag auf dem Eigenmietwert zu, wird der Pauschalabzug ungeachtet dieses Einschlags auf dem vollen Eigenmietwert berechnet. Bei Vorliegen von Mietzinsausfällen ist bei der Berechnung des Pauschalabzuges auf den Betrag der erfahrungsgemässen „Soll-Jahresmiete“ abzustellen. Nebenaufwendungen, die üblicherweise separat in Rechnung gestellt werden, müssen bei der Berechnung der „Soll-Jahresmiete“ in Abzug gebracht werden.

46 Den Pauschalabzug kann die abzugsberechtigte Person (RZ 38) geltend machen.